泰禾集团长租公寓 为什么长租公寓做不起来

为什么长租公寓做不起来？

长租公寓在国内，是这几年才发展起来的，目前还处于不断的发展阶段。长租行业还需要时间沉淀和积累，包括长租公寓运营方、房东、租客、资金方、以及政府共同的进步。才会让长租行业健康的发展。

最近蛋壳暴雷，这件事本身，蛋壳自己当然有原因。我作一个长租公寓的从业者，来分享一下，长租公寓为什么做不起来的原因。

1、长租公寓运营能力差

?产品同质化严重

长租公寓本身进入的门槛低，很多长租公寓不重视装修和设计。拿到房源后，部分长租公寓只是简单装修一下，配点家私家电，就开始对外招租了。这种没有技术含量的操作，引来很多的竞争对手的加入。同一个区域，大家的装修都一样，或者都没有特色的时候，打到最后，大家只能通过恶性的低价抢客。

长租公寓和酒店一样，利润的本质来源是赚取房东与客人之间的租金差价。低价抢客，对长租公寓的收益影响很大。1000套的长租公寓，即使每间房的降低50元，对整个项目的营收和盈利差别非常大。

?服务能力差

装修不用心外。长租公寓的服务能力也非常一般，一方面长租客人对服务的需求相对较小，长租公寓只需要做好基础的维修、保洁服务即可。除非，非常高端的服务公寓。而现实是，很多公寓即使有100套房源，一个专职的电工都没有。连基础的服务都没有保障，居然很多长租强调自己的服务好。

2、不怀好意的资本的进入

长租公寓的确是一个民生的行业，尤其像我们这种在一线城市漂泊的年轻人，很多人买不起一线城市的房子，只能租房子。政府在2013年到2016年底，处于房屋租赁是民生工程，出台了一系列对长租公寓的利好的政策和风向。

2017年前后，很多的长租公寓进入长租，有酒店出身、房企、流量平台出身、甚至完全没有住宿行业背景的人进来这个这个行业。

长租公寓运营商进来后，批量化规划化发展就需要资本了。这个时候，很多的资金就进入到长租公寓了。

资本的出现形式有2种，一种是对租客的租金贷、另外一种是对公寓方的装修贷。资本的使用成本一般较高，超过10%，多以第三方的金融机构居多。

由于第三方金融机构的利息高，不管是租金贷还是装修贷，都缺乏一些必要的审核。当然不乏一些处于灰色地带、甚至桌底下交易。

长租公寓本身是一个门槛很低的行业，部分长租公寓对项目的评估不够科学，导致盲目扩张规模。而资金没有允入的门槛，加剧了长租行业盲目扩张。

3、包租的模式的思考

在长租公寓风口最大的时候，即使是X寓了抢房源，扩大规模时，也通过高价拿房源。甚至，不惜投资回报率。通过头部公寓品牌的哄抬房租，提高了业主对租金的期望值。后来直接导致了，长租公寓都是给房东打工。

长租公寓的包租模式，有一定的风险。一旦出现空置高、均价下滑的情况，包租的模式和风险较大。而且，随着长租公寓竞争对手的不断涌入，价格可能会持续走低。

长租公寓是一个门槛很低，也很苦逼的事情。前期由于政策的利好因素，引来很路不懂行的各路人马的疯狂涌入，有些运营商确实是想将长租作为长期的事业来做，但是也不乏一些心术不正的运营商、资本。

目前长租行业的公信力会降低，但是，随着长租行业的不断发展，长租运营高、政府、资本都会变得更加专业。

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